Отмена договора дарения, дарственной между близкими людьми

Договор дарения недвижимости – весьма распространенная внутрисемейная сделка. Чаще всего таким образом передается право собственности от старшего поколения младшему.

Например, от бабушки к внуку, чтобы избежать последующих хлопот с завещанием и наследством. Или от родителей к детям, когда те вырастают.

Получите консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут 89 консультаций сегодня 98% довольных клиентов Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных! Задать вопрос

Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку может быть итогом родительской договоренности при разводе – этим способом отец «выплачивает алименты» за весь период. Одним словом, сколько семей, столько и ситуаций.

И, разумеется, время от времени у людей возникает необходимость, или, как минимум, желание, отменить договор дарения. В таких случаях поговорка «Что с воза упало, то пропало» — неуместна.

Отменить договор дарения можно. Однако для этого понадобится веская причина. Причем, аргументированная. Простого «я передумал» недостаточно. А вот наличие оснований полагать, что договор был составлен в результате направленных мошеннических действий заинтересованного лица в отношении дарителя – вполне законное основание для его судебной отмены.

Процедура отмены договора дарения в суде имеет свои нюансы. В этой статье мы расскажем все, что необходимо для этого знать. Кто вправе потребовать отмены договора дарения. Какие доказательства неправомерных действий заинтересованного лица необходимо представить суду. Как составить исковое заявление. Как проходит процедура и каковы ее юридические последствия.

При каких условиях возможна отмена дарственной на квартиру

Вопросы отмены договора дарения регламентирует статья № 578 ГК РФ. Существует два вида аннулирования договора дарения: отмена сделки, либо признание ее недействительной. Отменить сделку можно, как через суд, так и во внесудебном порядке. Признать договор дарения недействительным может только судебный орган. Но в обоих случаях это будет означать, что недвижимость возвращается к прежнему владельцу, либо его законным правопреемникам.

Перечислим все случаи возможного аннулирования безвозмездной сделки дарения:

• Если даритель и лицо, в пользу которого было совершено дарение, договорились об этом мирным путем, и пришли к обоюдному согласию
• Если даритель, либо его законные правопреемники (родственники, наследники) обратились с иском об этом в суд
• Если иск подан органами опеки, прокуратурой, правоохранительными органами
• Если получатель дара умер раньше, чем даритель (обычно это оговаривается отдельным пунктом в Договоре дарения)
• Если договор дарения был оформлен физическим или юридическим лицом с целью «спрятать» имущество от конфискации при судебном преследовании либо обманом вывести из конкурсной массы при банкротстве.
• Если даритель в момент подписания договора являлся недееспособным, либо находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения. Суд принимает подобные причины в качестве основания, только при наличии медицинского освидетельствования.
• Если объект дарения (недвижимость) еще не внесен в Росреестр с именем нового собственника, договор дарения между близкими родственниками может быть расторгнут автоматически, без юридических последствий.

Договор дарения, безусловно, будет отменен в следующих случаях:

• Если адресат дарственной нанес дарителю тяжелые телесные повреждения, либо покушался на его жизнь, и этот факт признан судом. Приговор уголовного суда служит основанием для вынесения судебного постановления об отмене дарения
• Если условия договора нарушены. Например, в договор дарения были внесены особые условия – обязательства, взятые на себя одаряемым, либо действия, которые тот должен совершить – но получатель дара не исполнил их.
• Если дарственная «маскирует» иную сделку. Например, продажу единственного жилья дарителя. И заинтересованные лица, подающие иск, могут это доказать.
• Если подаренная недвижимость подвергнута умышленной порче, либо ее состояние не поддерживается на нужном уровне, что привело к уменьшению рыночной стоимости жилья.
• Если окажется, что объект жарения находится в залоге, под арестом, либо под иным обременением. При выявлении подобных актов, аннулирование дарственной выполняется автоматически. Информация о новом собственнике просто исключается из Росреестра на основе судебного распоряжения. Получателя дара могут даже не поставить об этом в известность.
• Если в суде будет доказано, что договор дарения был подписан дарителем:
  • в результате физического насилия
  • в результате введения в заблуждение и обмана
  • в результате запугивания, угроз, либо иного вида психологического насилия

Кто может отменить дарение

Отменить договор дарения может суд. А вот инициировать отмену – круг лиц, определенный законодательством РФ. В него включены:

• Сам даритель (процедура подробно описана в статье № 587 ГК РФ)
• Родственники дарителя (после его смерти, либо в случае недееспособности дарителя)
• Органы опеки, если договор дарения привел к ухудшению жилищных условий несовершеннолетнего/недееспособного
• Прокуратура РФ и прочие органы государственного контроля, если выявлена преступная подоплека договора дарения

Сроки исковой давности

Согласно общему правилу, дарственную можно оспорить в течение трех лет после того, как в Росреестр внесены данные о новом собственнике недвижимости. Но есть особые сроки:

• 5 лет для дарителя, если он заявит, что получатель дара всячески препятствовал подаче иска с его стороны
• 1 год с момента получения информации об основании оспаривания дарения для третьих
• 3 года с момента получения информации о дарении для родственника, который ранее не знал о сделке

Госпошлина, стоимость иска и сроки рассмотрения

Иски, касающиеся отмены договоров дарения, рассматривают суды общей юрисдикции. Государственная пошлина за подобные дела регламентирована статьей № 333.19 НК РФ. Ее размер зависит от так называемой цены иска. Чем она выше, тем выше пошлина.

Ценой иска называется стоимость спорного имущества. Хотя сама по себе сделка дарения недвижимости безвозмездная, объект дарения имеет весьма высокую цену. Ее и указывает истец, подающий заявлений об отмене дарственной. Рекомендуется писать кадастровую цену, а не рыночную. Тогда пошлина будет немного ниже.

Пример расчета пошлины

За иск, ценой не более миллиона пошлина составляет 5200 рублей, плюс 1% от суммы, превышающей 200 тысяч рублей.

То есть, оспаривая дарственную в отношении квартиры, стоимостью в 1 000 000 рублей, истец заплатит:

5200+ (800 000 :100 х 1) = 13 200 рублей.

Если же квартира строит больше миллиона, действует другая формула. 13 200 рублей, плюс 0,5% от суммы, свыше миллиона. То есть, оспаривая дарственную на квартиру, ценой 2 000 000, истец должен уплатить пошлину:

13 200 + (1 000 000 :100 х 0,5) = 18 200 рублей.

Максимально возможный размер пошлины 60 тысяч рублей.

Срок рассмотрения иска и вынесения решения по нему, согласно регламенту статьи № 154 ГПК РФ, составляет, максимум, два месяца.

Перечень документов

Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.

В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:

• Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
• Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
• Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
• Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
• Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти

Это обязательный, но не исчерпывающий список. Могут потребоваться другие документы. Какие – лучше узнать у профессионального юриста, либо непосредственно в канцелярии суда. Их список будет зависеть от конкретных особенностей дела.

ВНИМАНИЕ! Важно помнить, что сам иск и пакет сопровождающих его документов готовится не в одном экземпляре. Как правило, их три. Один остается у заявителя после того, как канцелярия суда поставит на него штамп о приеме. Второй экземпляр суд направит ответчику. Третий – оставит у себя для работы. Если заинтересованных сторон в деле больше – для каждой из них также нужно подготовить отельный экземпляр. Нести в канцелярию необходимо их все.

Порядок действий при инициации отмены дарения

Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.

Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.

Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.

Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.

Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.

Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.

Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.

Как оформить иск об отмене дарения: образец

Написание иска об отмене дарения, по сути, ничем не отличается от составления исков по другим поводам. Правила изложены в статье № 131 ГПК РФ.

Особо следует обратить внимание на следующие моменты:

• Излагайте дело подробно, но лаконично. То есть, все ключевые моменты следует отразить, но слишком пространных описаний не нужно
• Избегайте эмоционального стиля изложения. Лучше вообще использовать как можно меньше прилагательных в тексте.
• Не выносите оценочных суждений, не допускайте оскорбительных высказываний в адрес противоположной стороны.
• Ссылайтесь на законодательные нормы и правила, согласно которым вы претендуете на отмену дарственной (здесь может понадобиться помощь юриста или качественный образец).
• Следите за соблюдением правил грамматики и пунктуации

Оформление иска должно соответствовать общим правилам ведения деловой документации. Это означает, что:

• Вверху справа размещается «шапка», где указывается:
  • Наименование и адрес суда, в который вы обращаетесь (если необходимо имя судьи, об этом вам сообщат в канцелярии)
  • Паспортные данные заявителя, включая реквизиты документа и адрес регистрации, плюс телефон для связи
  • Информация об ответчике (ФИО и адрес обязательны)
  • Цена иска и размер оплаченной пошлины
• Затем по центру пишется заголовок «Исковое заявление об отмене договора дарения объекта недвижимости (дома, квартиры)»
• Далее идет изложение сути дела и ссылки на законы
• Затем пишется просительная часть. Необходимо четко указать, чего вы хотите от суда
• Затем следует написать дату и поставить личную подпись
• В конце иска, под заголовком «Приложения» пишется список всех «бумаг», которые вы присовокупили к иску. С указанием количества листов в каждой.

Если вы решили не прибегать к помощи юриста, а составлять документ самостоятельно, рекомендуется найти в интернете образец, пользуясь которым, создать документ будет легче.

Как минимум, пользуясь образцом, вы будете знать, на какие законодательные акты ссылаться. Возможно, вам пригодятся и некоторые формулировки.

Когда возможен отказ

Не исключены два варианта отказа:

• Суд может не принять иск
• Суд может вынести решение о его отклонении.

Не принять иск вообще могут лишь по нескольким формальным признакам. Например, если не соблюдены принципы подсудности, которые определены статья № 28 ГПК РФ. Иными словами, вы принесли иск в арбитражный суд, мировой суд, суд слишком высокой инстанции, или расположенный не на той территории. Иск составлен не в соответствии с требуемой формой. Или не уплачена пошлина.

Исправить это легко. Нужно просто оплатить пошлину и подать заявление по нужному адресу. Тем более, что, не приняв заявление, суд вынесет решение, в котором будет содержаться список ваших дальнейших действий, необходимых для того, чтобы иск приняли в работу. Или в канцелярии все подробно объяснят.

Отказать же в удовлетворении иска суд вправе в нескольких случаях, касающихся уже непосредственно сути дела:

• В заявлении невнятно изложена суть требований истца
• Требования истца необоснованны и не имеют законных оснований
• Доказательства позиции истца неубедительны, либо недостоверны
• Истец требует от суда незаконных действий

ВНИМАНИЕ! Дарственная на недвижимость, это не тот документ, который может быть отменен легко и просто. Для отмены необходимы веские основания, а не только смена настроения дарителя или гнев его родственников, чувствующих себя «обделенными». Лишь в строго определенных законом случаях. Например, когда имеют место явные нарушения закона при заключении безвозмездной сделки. Либо условия договора не выполнены одариваемым. Поэтому дарителям следует лучше обдумывать свое решение о дарении квартиры, а их родственникам – не оставлять на произвол судьбы людей с неустойчивой психикой, которые могут стать жертвами обмана, либо запугивания. Противозаконные сделки дарения несравнимо легче предупредить, чем оспаривать их после смерти дарителя, не имея адекватных доказательств.

Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем

Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:

• В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
• Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
• Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.

При нарушении любого из этих требований, любой суд аннулирует договор дарения без малейших сомнений.

Можно ли аннулировать договор дарения: краткие примеры

Мы уже останавливались, что оспаривание договора дарения — сложный процесс. Справок, актов, свидетельских показаний и прочих доказательных документов предстоит собрать великое множество. Причем, все они должны безусловно подтверждать правоту истца.

От того, насколько убедительной суд найдет доказательную базу, почти на сто процентов зависит успех дела для истца.

Вот несколько примеров успешно аннулированных сделок из судебной практики:

1. Некое лицо, стремясь уйти от налогов за продажу квартиры, провело мнимую сделку дарения, «замаскировав» продажу. Сделка была отменена по иску Прокуратуры
2. Даритель оформил дарственную на своего родственника небрежно. Были допущены ошибки в указании личных данных сторон, отсутствовала дата заключения договора. После его смерти наследники успешно оспорили дарение на основании юридических погрешностей в Договоре
3. Родственники угрозами вынудили пожилого человека оформить дарственную на квартиру. Даритель подал иск и сумел доказать, что против него применялось психологическое насилие. Договор дарения был отменен
4. Социальный работник обманом вынудил своего подопечного подарить ему свою квартиру. Родственники заявили в правоохранительные органы. В результате следственных действий злоумышленник был разоблачен, а дарение отменено
5. Собственник дома находился в глубоко подавленном состоянии после тяжелой болезни и написал дарственную на случайного человека. Родственники потребовали проверки его психического состояния и оспорили дарение на основании временной невменяемости дарителя.
6. При оформлении договора дарения не было получено согласие супруга и/или долевых собственников. Такие случаи в судебной практике встречаются достаточно часто. Подобные дарственные всегда аннулируются.
7. Даритель выписал из квартиры своего несовершеннолетнего ребенка и прописал его в комнате коммунальной квартиры матери. А квартиру подарил своему брату. Дарение было оспорено по инициативе органов опеки.

Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?

В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.

Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.

Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.

Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов

Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.

Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.

К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.

Добровольное расторжение дарственной

Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.

Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.

Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли аннулировать дарственную на недвижимость после развода?

На основании развода оспорить дарственную нельзя, как нельзя и разделить подаренную недвижимость между супругами. Подаренное гражданину имущество считается его личной собственностью и разделу не подлежит.

При этом не важно, кто выступал в качестве дарителя: один из супругов, либо третье лицо. Оспорить дарственную можно только при наличии законных оснований. «Ты мне больше не муж/жена, поэтому отдавай, что тебе подарили» — таким основанием не является.

Но есть один момент. Если рыночная стоимость подаренной недвижимости в годы брака была увеличена, благодаря средствам семейного бюджета и труду обоих супругов, второй супруг может претендовать на ее долю при разделе имущества.

То же самое касается комплектации квартиры дорогой мебелью и техникой. Но для этого суду следует представить доказательство того, что траты производились совместно.

Можно ли оспорить дарственную, оформленную до развода?

Этот вопрос схож с предыдущим. Если речь идет просто о том, что один из супругов подарил второму недвижимость, а после развода хочет вернуть ее назад, законных оснований для оспаривания нет. Особенно, если после дарения прошло больше трех лет.

Если же меньше – можно попробовать доказать суду, что дарение происходило под психологическим давлением. Либо, что даритель в момент подписания договора находился в состоянии временной невменяемости. При наличии документальных доказательств и помощи хорошего адвоката оспорить дарение в этом случае вполне возможно.

Надеемся, что наша статья была вам полезна. Если у вас есть вопросы относительно юридически чистого оформления, либо возможности аннулирования договора дарения, вы можете обратиться за юридической консультацией к специалистам портала Prav.io.