Как составить договор купли-продажи квартиры (часть 1)

Практически каждый россиянин хоть раз в жизни продает или покупает недвижимость. Для большинства из них заключение договора купли-продажи квартиры или дома – это самая масштабная и сложная сделка из тех, с которыми приходилось сталкиваться. Очень важно провести ее грамотно, чтобы не нарваться на мошенников, а также избежать неприятных долгосрочных последствий некорректного оформления документов.

В статье мы расскажем о ходе процедуры, о законодательных нюансах, которые следует учитывать, о «мерах безопасности», которые необходимо предпринять при составлении договора купли-продажи квартиры. А также ответим на наиболее частые вопросы, возникающие у покупателей. Надеемся, подготовленная нами статья будет вам полезна.

Получите консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут 89 консультаций сегодня 98% довольных клиентов Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных! Задать вопрос

Что такое ДКП

Данная аббревиатура, которой часто пользуются риэлторы и юристы, означает «Договор купли-продажи». Это документ, составленный в письменной форме. Он оформляется в соответствии с положениями действующего законодательства, скрепляется подписями сторон сделки (Продавцом и Покупателем), имеет законную силу.

То есть, говоря юридическим языком – его заключение влечет юридические последствия. В частности, отчуждение имущества Продавца (в обмен на оговоренную в ДПК денежную сумму) и появление права собственности на данное имущество у Покупателя.

С момента подписания ДПК стороны в полной мере ответственны за исполнение обязательств, которые в нем прописаны. Затем они обязаны зарегистрировать сделку в органе Росреестра на основании ДПК. Только после этого она становится полностью законной и государство гарантирует соблюдении и защиту всех прав нового владельца недвижимости.

Однако, если в договоре обнаружатся ошибки, юридические неточности, грубые нарушения установленной формы, в регистрации откажут. Необходимо будет привести документы в должный вид. Это довольно хлопотное и непростое дело.

В связи с этим у контрагентов ДПК возникает вполне закономерный вопрос – существует ли типовая форма договора, заполнив которую можно быть уверенным, что никаких проблем не возникнет?

Увы, на 2022 год единой типовой формы на все случаи жизни не существует. Но юридически корректных образцов достаточно. Их можно самостоятельно найти в интернете. Они есть у опытных риэлторов, проведших за свою карьеру множество разнообразных сделок – от элементарных до весьма сложных.

Наконец, договор, безупречный с законодательной точки зрения, может составить любой грамотный юрист в области жилищного права. Это можно сделать, например, на портале Prav.io, который оказывает подобные услуги на всей территории России.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью

ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.

Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:

• Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
• Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
• Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
• Аренда

Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в ЕГРН – государственном реестре. Законом предусмотрено лишь одно исключение – краткосрочная аренда (менее года). Ее регистрировать необязательно.

Эксперты настоятельно не рекомендуют проводить сделки с недвижимостью без сопровождения юриста, в крайнем случае, риэлтора, которому вы стопроцентно доверяете. На каждом этапе сделки любой из контрагентов может столкнуться с мошенничеством и обманом, потерять деньги или свою недвижимость.

Квалифицированный юрист не допустит этого, контролируя каждый этап, обеспечивая его законность и и юридическую чистоту. Он также поможет зарегистрировать совершенную сделку в Росреестре.

ВНИМАНИЕ! О государственной регистрации следует помнить тем, кто получает пассивный доход, сдавая свою недвижимость в аренду жильцам. Если договор аренды заключается более, чем на год, его необходимо зарегистрировать. В противном случае собственник нарушает закон и может быть привлечен к административной ответственности.

Любые сделки с недвижимостью – те, что мы перечислили в начале данной главы, и те, которых еще не коснулись – условно можно разделить на несколько видов. Рассмотрим их немного подробнее.

Сделки со сменой собственника

В результате подобных сделок недвижимое имущество меняет собственника. Это самый распространенный вид сделок. К нему относятся:

• Покупка/продажа
• Обмен
• Дарение/передача
• Наследование
• Выполнение долговых или залоговых обязательств
• Приватизация/ национализация
• Снос строения/изъятие земельного участка
• Пожизненная рента/содержание с иждивением

Сделки с изменением состава собственников

Иногда в результате сделки недвижимое имущество не переходит из рук в руки, а расширяет или сужает круг собственников. Либо меняет их качественный состав. Лица, ранее владевшие данной недвижимостью, могут продолжать владеть этим правом, уменьшать или увеличивать доли собственности, утрачивать право на собственность. К сделкам такого рода относятся:

• Раздел супружеского имущества
• Выделение долей членам семьи
• Долевое инвестирование
• Вступление в кондоминиум
• Расселение коммунальной квартиры
• Акционирование
• Внесение недвижимости в уставной капитал
• Внесение недвижимости в конкурсную массу обанкротившей компании

ВНИМАНИЕ! Оформляя кредит под залог недвижимости следует помнить что при определенных условиях эта сделка относится к разряду сделок с изменением состава собственников. Если кредит или залог не выплачены, право собственности на недвижимость переходит к банку или финансовой организации, оформившей залоговый заем.

Сделки с добавлением субъекта прав

Данный вид сделок предполагает появление дополнительных собственников, либо пользователей. Чаще всего речь идет о сервитуте – ограниченном праве собственности, которое приобретает в отношении недвижимости дополнительный субъект права. Например, сервитут исключает продажу недвижимости, взятой в бессрочное пользование. Такие сделки используются преимущественно в бизнесе. К ним относятся:

• Поднаем, наем, аренда
• Инвестирование в строительство
• Передача собственности (обычно земельных участков) в бессрочное, либо наследуемое владение
• Передача недвижимости в доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение
• Бронирование
• Сделки, связанные с наложением или снятием сервитутов

Это самый сложный с юридической точки зрения вид сделок. Каждая имеет свои нюансы и особенности. Такие сделки вообще нельзя проводить без юристов, поскольку последствия ошибок, небрежности, невнимательности при их проведении могут быть непредсказуемыми. За исключением разве что обычной краткосрочной сдач внаем своей комнаты или квартиры – она не требует регистрации права.

Законодательство

Стандартным шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение предварительного договора. Его составление и подписание регламентирует статья № 429 ГК РФ. Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и последующий основной договор. Если стороны еще не решили, каким будет основному договор – предварительный составляется в письменной форме.

Предварительный договор подразумевает, что через определенное время стороны заключат основной договор. Срок его заключения либо прописывается в предварительном договоре, либо составляет (по закону) 1 год.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, либо не выполняет иные условия предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд. Этот вопрос регулирует статья № 445 (п.4) ГК РФ.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договор купли-продажи

Договор купли-продажи – серьезный документ. Лучше составлять его так, чтобы исключить любые сомнения в его законности и возможности для оспаривания в суде. Для этого необходимо, чтобы ДКП соответствовал довольно большому количеству правовых норм. Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно – необходимо изучить все законодательные, которые мы перечислим ниже.

О форме договора

О содержании продаваемой недвижимости

Об оплате

О передаче имущества

О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя

О недействительности договора

О нотариальном заверении, госрегистрации

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении ДКП, если реальные конкретные обстоятельства требуют этого.

Например, если сделка затрагивает интересы супругов собственника или несовершеннолетних детей, необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности статьи № 34 и № 35 СК РФ.

Варианты проведения сделки

Каждый Покупатель и каждый Продавец вправе самостоятельно выбирать, каким способом они хотят провести сделку. Все способы имеют свои достоинства и недостатки. Мы предлагаем вам ознакомиться с ними и выбрать тот, что удобнее и предпочтительнее для вас:

С помощью нотариуса. Преимущество этого способа очевидно – за сделкой наблюдает квалифицированный юрист. Он несет ответственность за свои действия. А поскольку речь идет о нотариальном фиксировании всех этапов сделки, она будет гарантированно «чистой» и безупречной в глазах закона. Кроме того, неопытный Покупатель не всегда знает, как проверить «благонадежность» Продавца. Нотариус просветит его относительно возможных рисков и подскажет, как их можно избежать. Недостаток способа также очевиден – юристу за услуги необходимо платить. И немалые деньги.

Самостоятельное оформление. Этот способ подходит для опытных Продавцов и Покупателей, либо для тех, кто уверен в своих силах и стремится все контролировать сам. Он дает возможность самостоятельно следить за ходом сделки, и при этом экономить деньги, которые потребовались бы для оплаты помощников. Минус данного способа – большие временные затраты и трудоемкость. Кроме того, он доступен только тем, кто, даже если не имеет юридического образования, хорошо разбирается в законах и не «пасует перед бюрократией».

С помощью риэлтора. К такому способу прибегает большинство Продавцов и Покупателей, которые ищут друг друга при помощи специальных агентств или агентов. Если уж риэлтор нашел вариант, устраивающий обе стороны, вполне логично продолжить пользоваться его услугами и в процессе собственно покупки/продажи. Риэлтор действительно оказывает неоценимую помощь контрагентам:

• Сначала «фильтрует» подходящие варианты
• Затем организует показы и просмотры
• После этого помогает определиться со сроками проведения сделки
• Организует заключение предварительного договора и передачу задатка
• Отвечает на все вопросы и консультирует относительно законодательных норм
• Проверяет подготовленные документы
• Наконец, проводит сделку, организует передачу недвижимости и безопасные взаиморасчеты

Плюсом этого способа можно считать экономию времени и сохранение спокойствия – ведь процессом «дирижирует» профессионал. Опытный риэлтор также служит гарантом юридической чистоты сделки, поскольку провел великое множество подобных, и знает, что к чему.

Минусом – то же самое, что в случае нотариальной/юридической помощи. А именно, дополнительные материальные затраты. Тем более, что от оплаты необходимых нотариальных услуг помощь риэлтора тоже не освобождает.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риэлтора/нотариуса

Главное правило, которому нужно следовать, самостоятельно продавая/покупая квартиру – внимательность и осторожность. Предварительно необходимо изучить все правовые нормы, касающиеся ДКП. Если что-то непонятно – проконсультироваться с юристом или опытным агентом по недвижимости. И стараться все эти нормы и правила неукоснительно соблюдать. Какие-то нюансы нужно просто запомнить:

Перед подписанием любого документа следует внимательно его прочесть. Если что-то вызывает сомнения, лучше взять копию и перед тем, как подписывать показать текст юристу.

Задаток не должен превышать 200 тысяч рублей. Обязательно требуйте с получателя расписку, составленную по всем правилам.

При передаче задатка рекомендуется составить и подписать предварительный договор. В нем можно прописать не только обязательства сторон, но и штрафные суммы, которые выплатит потерпевшей стороне нарушитель условий договора.

Покупателю не рекомендуется соглашаться на просьбу Продавца записать в договоре меньшую сумму, а остальное передать «из рук в руки». Продавец таким способом пытается уйти от налогов. Это незаконно. Кроме того, если окажется, что с недвижимостью «что-то не так» и придется аннулировать сделку, по закону удастся взыскать с Продавца лишь ту сумму, что указана в договоре.

Максимальную внимательность следует проявить, покупая квартиру у застройщика. Особенно, если вы покупаете еще не построенное жилье. Необходимо внимательно изучить:

• Учредительную документацию девелопера
• Проектную декларацию
• Разрешение на строительство
• При возможности и условии, что вы в этом разбираетесь – бухгалтерскую отчетность компании

Кроме того, следует «пробить» Продавца по базе ЕФРСБ. Это касается, как юридических, так и физических лиц. Важно, чтобы они не находились в процессе банкротства в данный момент. Юридические лица (застройщики) проверяются также по рейтингу на специализированных ресурсах. Чем ниже рейтинг – тем выше риски Покупателя.

При покупке жилья при помощи ипотечного кредита важно, чтобы все финансовые вопросы с банком были решены заранее. Обидно, если банк отказывает в займе в тот момент, когда процесс купли-продажи уже в самом разгаре.

В целом, если стороны соблюдают все правила/формальности и не пытаются друг друга обмануть, сделки по ДКП проходят гладко. Хоть и занимают несколько больше времени, чем при участии нотариуса/риэлтора.

Документы, необходимые для составления договора

Их не так много:

• Выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость
• Правоустанавливающий документ Продавца, в роли которого могут выступать:
  • ДПК (где нынешний Продавец выступал в роли Покупателя)
  • Свидетельство о приватизации
  • Дарственная
  • Свидетельство о наследовании
  • Судебное решение о признании права собственности
• Паспорта Продавца и Покупателя
• Справка из жилищного органа о лицах, прописанных в квартире, которая продается. Либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
• Согласие супруга Продавца на сделку (если тот состоит в браке)
• Постановление-разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний)
• Квитанция об уплате государственной пошлины. Пошлину оплачивает Покупатель. В 2022 году ее сумма составляет 2000 рублей.

Обязательного нотариального заверения требует только ДПК, где предметом продажи является не целый объект недвижимости, а его доли. А также сделки с участием несовершеннолетних собственников. Данное правило действует, начиная с 2015 года. С этого же года Постановление о разрешении сделки с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, в органе опеки также вправе запросить только нотариус.

Прочие договоры можно заверять у нотариуса, а можно не заверять, их законная сила от этого не зависит. Эксперты настоятельно рекомендуют «пропускать» через нотариуса договора, которые Покупатель и Продавец составляют самостоятельно.

Нотариус заверит лишь юридически чистый ДПК. Некорректно составленный он просто не пропустит. Этот шаг убережет и Продавца и Покупателя от нежелательных долговременных последствий сделки.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи может содержать множество условий. Однако «существенными» с точки зрения закона будут лишь некоторые из них. Этим термином обозначаются условия, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. В противном случае он считается незаключенным. То есть, не имеющим законной силы.

Существенные условия ДПК, это:

• Наименование документа. Каждый ДПК обязательно должен содержать название («Договор купли-продажи»), имя населенного пункта, в котором он был заключен, и дату заключения договора. Это все указывается в самом начале документа.
• Стороны договора. Указываются не только полные имена (не инициалы) сторон договора, но и паспортные реквизиты Покупателя и Продавца
• Предмет договора. Требования к описанию недвижимости, являющейся предметом сделки, изложены в уже упоминавшейся статье № 554 ГК РФ. Идентификационные данные помещения должны быть однозначны:
  • Его наименование/описание (дом, квартира, комната, доля)
  • Назначение помещения (нежилое или жилое)
  • Точный адрес местонахождения
  • Этаж, на котором располагается помещение
  • Его общая площадь
• Суть договора. В тексте ДКП однозначно должно быть указано, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть, не ее передачей, дарением, арендой и прочее.
• Цена договора. Согласно статье № 555 ГК РФ, в ДКП непременно должна быть указана сумма, за которую одна сторона продает, а вторая — покупает данный объект недвижимости.
• Перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки. В соответствии со статьей № 558 (п.1) ГК РФ, в ДПК необходимо указать список людей которые сохраняют право на пользование квартиры после ее продажи (если таковые имеются). При альтернативных сделках (когда Продавец одновременно продает свою квартиру и покупает взамен другую) действует еще одно правило. В договоре должны быть перечислены все члены семьи Продавца, проживающие и прописанные (зарегистрированные) в квартире. А также указан срок, в который они должны сняться с регистрации после заключения сделки. Впрочем, это условие относится уже к дополнительным.

ВНИМАНИЕ! Если права Продавца на квартиру каким-то образом ограничены, либо имеется обременение (например, квартира ипотечная) этот факт обязательно следует указать в договоре. Продажа недвижимости при наличии ограничений допускается, но, если в договоре это не указано, Покупателю могут отказать в регистрации сделки.

Дополнительные условия Договора купли продажи квартиры (ДПК)

Наличие либо отсутствие дополнительных условий на законность сделки не влияет. Это понять уже из их названия «дополнительные», то есть «не обязательные». Тем не менее, дополнительные условия сделки, внесенные в договор, приобретают ту же законную силу, что и существенные. И несут соответствующие юридические последствия. То есть, важна любая фраза в тексте договора.

Количество и виды дополнительных условий, как правило, зависят от опытности юриста/риэлтора, которые помогают при составлении договора. Им известно, где именно необходимо «подстелить соломку», чтобы уберечь своего клиента от неприятных сюрпризов. И, конечно, от конкретики сделки и пожеланий ее сторон.

В качестве дополнительных условий и обязательств сторон в ДПК часто оговариваются следующие моменты:

• Время фактической передачи недвижимого имущества Покупателю, подписание акта передачи
• Сроки и способы взаиморасчетов: будут деньги переданы до или после подписания ДПК, до или после регистрации сделки, через депозит, банковскую ячейку или другим способом, и т.д.
• Состояние передаваемой квартиры: наличие или отсутствие дефектов, ключевые моменты ремонта, мебель и техника (если квартира продается вместе с ними)
• Сроки, снятия с регистрации членов семьи Покупателя (при альтернативных сделках) и сроки, в которые семья Продавца должна физически освободить квартиру
• Гарантии Продавца в том, что квартира свободна от любых правопритязаний третьих лиц, ограничений, обременений.
• Заявление Продавца об отсутствии долга по эксплуатационным платежам, либо обязательство оплатить их в случае обнаружения.
• Порядок решения споров и распределения ответственности
• Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон
• Порядок действия при возникновении «существенного изменения обстоятельств» (статья № 451 ГК РФ) и указание, какая сторона несет данный риск.
• Порядок несения расходов по сделке, штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вообще же, в качестве дополнительных условий в ДКП можно вносить абсолютно любые договоренности. Лишь бы они соответствовали сути договора, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Гражданский кодекс РФ регламентирует применение договоров купли-продажи недвижимости целым рядом статей. ДКП в той или иной мере касаются статьи ГК РФ от № 549 до № 558. Желательно просмотреть их все, чтобы полностью владеть необходимой информацией по данному вопросу. Основные же моменты таковы:

Договор должен быть составлен и подписан, минимум, в трех экземплярах: один для Покупателя, один для Продавца и один для регистрации сделки в ЕГРН. При наличии дополнительных заинтересованных сторон, для них тоже предусматриваются экземпляры.

Если Договор состоит из нескольких страниц (листов), они должны быть скреплены между собой (причем, не канцелярской скрепкой) и прошиты. Подписи сторон следует поставить не только в установленной графе в конце документа, но и на каждом листе.

Выполнение условий Договора должно подтверждаться подписанием Акта приема-передачи квартиры (или иной недвижимости). Только после этого Договор считается фактически исполненным.

Этапы сделки купли-продажи

Чтобы полностью понять суть ДКП следует изучить статью № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать Договор, закреплена процедура сделки по переходу недвижимого имущества от Продавца к Покупателю в обмен на денежные средства.

Цена сделки согласовывается контрагентами заранее. К составлению и заключению ДКП стороны подходят, уже совершенно точно зная, сколько одна сторона должна заплатить, а другая – получить.

Согласно регламенту вышеуказанной статьи, сделка с недвижимостью совершается поэтапно:

• Стороны достигают договоренности и подписывают предварительное соглашение. Покупатель платит задаток
• Затем Продавец и Покупатель составляют и подписывают основной Договор
• После этого происходит фактическая передача объекта недвижимости Покупателю. Ее фиксирует подписываемый в процесс акт приема-передачи
• Когда объект недвижимости передан, Покупатель передает Продавцу остальные средства по договору, полностью
• Затем сделка регистрируется в органе Росреестра. Покупатель становится полноправным собственником приобретенной недвижимости