Договор купли-продажи квартиры: как оформить ДКП, список документов и порядок заключения

Купля-продажа квартиры   kchrpravo   10.12.2022 г.

Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

Договор купли-продажи квартиры: что собой представляет

Договор купли-продажи является бумагой, где стороны соглашаются на то, чтобы была проведена сделка по передаче прав на недвижимость от одного лица к другому. Сторонами выступает покупатель и продавец, а рассматриваемый документ закрепляет их обязательства друг перед другом. Продавец должен передать права на имущество, а покупатель оплатит указанную в договоре сумму.

Получите консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут 89 консультаций сегодня 98% довольных клиентов Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных! Задать вопрос

Стороной сделки может быть не только физическое лицо. Не редко ими выступают юридические лица. Главное, чтобы продажей занимался собственник имущества (в некоторых случаях, его представитель с официально оформленной доверенностью). Подтвердить факт владения может ЕГРН, передав выписку со всей необходимой информацией.

Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит

Договор купли-продажи составляется в утвержденной законом форме, которая допускает письменный формат составления документа. Но лучше использовать нотариально заверенную форму, так сделка будет более надежной, поскольку есть виды соглашения, которые получат законную силу только в случае, если воспользоваться услугами нотариуса.

Например, следует обратиться к нотариусу, когда составляется договор купли-продажи квартиры, что является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного человека, а также когда сделка предусматривает продажу долей собственности.

Чтобы получить простой формат документа, нужно указать минимум персональной информации. Например, паспортные данные, место, где живут стороны, адрес квартиры, которая продается и кто в ней зарегистрирован, а также, стоимость которую имеет сделка и т.п.

Что касается нотариального формата, по своему содержанию он мало чем отличается от простой формы. Разница в том, что он должен быть заверен нотариусом. Также есть расширенная форма, которая позволяет избежать различных осложнений и неточностей.

Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс.Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

  • Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
  • Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
  • Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
  • Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
  • Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
  • Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

Иногда права фактического владельца могут быть ограничены. Обычно так бывает, если недвижимость оформлена в ипотеку. Если такое обстоятельство имеется, его обязательно следует указать в договоре. Иначе могут возникнуть проблемы с оформлением.

Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление

Практически любая сделка с жилой недвижимостью подразумевает целую папку документов, без которых сделка может быть не признана. Чтобы правильно оформить договор купли-продажи квартиры, необходимы следующие бумаги:

  • Полученная из ЕРГН выписка, касающаяся продаваемой квартиры.
  • Документы правоустанавливающего толка. Например, дарственная, решение суда, бумаги о приватизации.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Справка, полученная в управляющей компании, о прописанных в доме лицах.
  • При наличии супруга/ги разрешение на сделку, а также разрешение органов опеки, если квартира принадлежит ребенку.
  • Квитанция о госпошлине.

До 2013 года договор купли-продажи квартиры нуждался в обязательном нотариальном заверении, но сегодня этого можно не делать. Рассматриваемая тенденция сохранилась для сделок с несовершеннолетними или если продается только доля в недвижимости. Хотя все же лучше обратиться к специалистам, которые знают, как правильно составлять ДКП квартиры, чтобы в будущем уберечь вас от ошибок.

Купля-продажа квартиры: как подать бумаги на регистрацию прав собственности, чтобы сделка состоялась

Подача документов для регистрации сделки может проходить в нескольких местах:

  1. Росреестр и МФЦ. Физическое лицо должно обратить на рассматриваемый способ особенно пристальное внимание, поскольку он подразумевает быструю и недорогую процедуру. Просто обратитесь в региональный МФЦ или Росреестр. Записаться на прием можно по интернету. Когда подойдет электронная очередь, езжайте к специалисту.
  2. На дому. Получить услугу дома могут только ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды 1 и 2 групп (только если они собственники).
  3. Почтой. Используется заказное письмо, где указывается опись вложений.
  4. Нотариус. Если заверяли сделку у специалиста, он сам отправит документы в Росреестр.
  5. Интернет. Чтобы сделка была заверена подобным образом, нужна электронная цифровая подпись. К тому же, процедура немного сложнее стандартной.

Выберите подходящий вариант, и начинайте оформление.

Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в определенный срок, который зависит от места, куда подавали документы. При подаче напрямую в Росреестр, регистрация займет 7 суток. Если в МФЦ, тогда сроки составят 9 рабочих дней. Оформление нотариусом самое выгодное, поскольку тогда процедура будет закончена уже на следующий день. После окончания процедуры регистрации, получите документы обратно вместе с выпиской ЕГРН о переходе права собственности.

Договор купли-продажи квартиры и сроки его действия

Этот документ будет действовать до тех пор, пока сделка не состоится.

Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление

Текущий размер пошлины за регистрацию составляет 2 000 рублей. Её должен внести не продавец, а покупатель. За нотариальное удостоверение бумаги также изымается плата, составляющая 0,5% суммы сделки (от 300 рублей до 70 тыс. руб.).

Купля-продажа квартиры: этапы оформления ДКП квартиры

Договор купли-продажи квартиры оформляется в несколько этапов:

  • Получение выписки ЕГРН. Она подтверждает права продавца на рассматриваемую недвижимость, а также исключает неприятности, связанные с юридической чистотой договора.
  • Изучение документов на недвижимость. Без этого ничего подписывать не рекомендуется.
  • Заключение предварительной договоренности о том, что будет проведена сделка.
  • Подписание основного договора. Он обязательно должен быть правильно составлен.
  • Оплата пошлины государству. Деньги должен внести покупатель. Сама пошлина меняется зависимо от того, кем выступает покупатель – физическим или юридическим лицом.
  • Регистрация прав собственности. Следует подать документы в органы, что занимаются рассматриваемой процедурой. Мы о них уже говорили – это Росреестр. Но бумаги можно передать через МФЦ.
  • Получение свидетельства. После этого можно считать, что купля-продажа квартиры закончена.

На оформление свидетельства обычно требуется до 10 дней.

Договор купли-продажи квартиры: расторжение

Если расторгнуть договор, логично, что он прекратит действовать. Стороны остаются при своем – продавец с квартирой, а покупатель с деньгами. Расторгнуть договор купли-продажи квартирыможно добровольно или после требования, выдвинутого одной из сторон сделки. Правда во втором случае имеет место несоблюдение договоренности одной из сторон. Давайте рассмотрим каждый случай подробнее:

  1. Расторжение по договоренности сторон. Обычно это происходит до того, как подавались документы на регистрацию сделки. Если началась гос. регистрация, но пока не закончена, нужно подать заявление, чтобы операцию прекратили и только после этого расторгать договор. В ситуации, когда деньги переданы, а права зарегистрированы, расторжение договора невозможно. Тогда заключается обратный договор, где стороны меняются местами. Правда, новый продавец должен будет отчитываться в налоговую, почему продал недвижимость. Иногда придется платить дополнительный налог.
  2. Если есть требование одной из сторон. Обычно происходит, если сделка не была закончена. Например, покупатель не передал полную сумму, прописанную в договоре.

В случае расторжения сделки по инициативе только одной стороны, процедура предусматривает судебное разбирательство.

Договор купли-продажи квартиры: восстановление

Восстановить можно документы, подписанные после 31 января 1998 г. Тогда началась гос. регистрация подобных сделок. Если нужно восстановить договор купли-продажи составленный раньше, можно посмотреть в Бюро тех. инвентаризации. Запрос подается через Росреестр, МФЦ или почтой. Услуга стоит 150 рублей за электронный образец и 300 за бумажный,

Но выдают только копии документов. Полноценный оригинал получить не выйдет. А копия не обладает юридической силой, потому подходит исключительно для изучения содержимого. Равноценным по юридической силе является только дубликат. Он хранится у нотариуса, если сделка была им заверена.

Договор купли-продажи квартиры: переоформление

Договор купли-продажи недвижимости подразумевает, что после подписания в документ ничего нельзя вписывать или убирать. Если стороны решили внести какие-то изменения, они могут составить дополнение. Но чтобы это дополнение имело силу, его нужно зарегистрировать вместе с основным документом. Это целесообразно, если документ подписан, но пока не регистрируется.

Если уже подали на регистрацию, но она пока не закончена, подайте заявление на прекращение, внесите дополнения и продолжите регистрировать сделку. Когда регистрация закончена, договор купли-продажи квартиры будет считаться свершившимся, потому изменять его нельзя.

Когда договор купли-продажи квартиры могут посчитать недействительным

Иногда договор купли-продажи жилого помещения могут признать ничтожным, если он изначально заключался с серьезными нарушениями закона. Тогда все возвращается по своим местам. Потеря силы договора это ещё один вариант, как вернуть все на свои места. Но это происходит по общему согласию сторон, или если так решит суд. Что касается оспоримых сделок, они могут потерять свою силу в следующих ситуациях:

  • Были зафиксированы угрозы или насилие с помощью которых удалось заключить сделку.
  • Продавец или покупатель были пьяны или под воздействием наркотических веществ.
  • Сделка оформлялась при участии несовершеннолетнего, не имеющего разрешения от опеки.
  • Операцию проводилнедееспособный человек без протекции своего опекуна.
  • Имущество покупалось в браке, но супруг продал его без согласия своего партнера.
  • Договор купли-продажи жилья закреплен поддельными подписями.

Кроме того, следует упомянуть притворные (одна сделка прикрывает другую) и мнимые (без дальнейших последствий)договора.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: важные моменты

Когда рассматриваетсядоговор купли-продажи квартиры, который был составлен в рамках военного или другого типа кредитования, он предусматривает немного другую структуру. Одна часть содержит всю информацию о самой сделке, а вторая о кредите.

Учтите, что если не сможете оплатить кредит вовремя, некоторые банки имеют полное право отобрать квартиру, чтобы перекрыть оставшиеся долги. На это идут не все банки, потому прежде чем оформлять кредит, рекомендуется детально ознакомиться с его условиями.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: предварительное соглашение

Купля-продажа квартиры с ипотекой практически всегда проводится после составления предварительного соглашения. По сути, этот документ подстраховывает стороны, чтобы никто не передумал заключать сделку. Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется по единому образцу, который можно дополнить информацией, что стороны посчитают полезной. Этот документ будет иметь силу даже без нотариуса. Детальнее ознакомиться с тем как составляется этот формат документации можно на официальном сайте банка, с которым решили сотрудничать.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры

Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.

Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей. Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру. Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.

Получитьюридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

Ссылка на материал